央企地产重组催生巨无霸 隐性风险成最大阻力

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        央企地产公司的重组、整合和土地等资产注入正在催生一批巨无霸公司，近期引人注目的就是招商系、中交系的内部重组。需要注重的是，整合历程中会有一些隐性风险，就存在于这些待盘活的存量资产中。

　　8月9日，保利地产副总司理兼华中华南董事长余英现身某地产研修班授课，谈及央企重组，直指“不是那么容易”，此前保利地产也有思量过并购、参股央企存量资产，但出于风险把控缘故原由，都没有举行下去。

　　中海与中建合并之后，招商系、中交系、保利系、上实系、中粮系等地产重组话题再次成为市场关注的焦点。央企地产公司的重组、整合和土地等资产注入正在催生一批巨无霸地产公司，近期最引人注目的就是招商系、中交系的内部重组。

　　中房协副会长倪建达指出，楼市规模化生长时代已经由去，房企再延续原有的多平台规模扩张模式将导致资源的闲置、重叠和铺张，央企房地产板块重组已势在必行。倪建达向21世纪经济报道记者表现，其在与各大房企交流时，发现房企对于资金成本的降低需求很是迫切，这也讲明房企从重资产向轻资产转化的历程中，互联网金融是大趋势。

　　一名央企房地工业务板块的资深业内人士强调，央企存量资产的盘活，存在不少隐性风险。

　　央企地产重组四大路径
　　通过梳理不难发现，央企房地产板块营业重组主要有四大类路径。

　　第一类是强强团结。有业内人士指出最有可能迈出这一步的是包罗保利在内的大型房地产企业。21世纪经济报道记者独家获悉，保利团体现在正与一家规模较大、但并未上市的央企接触，双方有意整合，但余英并没有正面回应这一问题，只是坦言，央企重组并非外界所想那么容易。

　　第二类是强弱合并，例如中交系整合中房团体，将中房地产持有的中住地产100%股权，从中房团体麾下划归到中交地产。

　　第三类是央企团体内部差别平台的营业整合。3月24日午间，中海地产宣布获得母公司中国修建巨额资产注入。通告显示，中国修建拟将旗下及关联团体公司运营的房地产生长营业注入中海地产。上述资产包罗中国修建旗下在中海内地及伦敦持有的绝大部门物业开发项目，停止1月31日这些项目总修建面积为1092万平方米，漫衍于北京、上海、天津、成都、长沙等一二线都会。此外，招商系克日透露旗下地工业务重组轮廓，招商地产重组后的资产规模极有可能凌驾万科，但据其内部人士透露，销售规模要遇上万科还需要两年缓冲期。

　　此外，东兴证券剖析师郑闵钢指出，中粮地产也是一家集中于内部重组的房企，该公司拥有土地和资金双重竞争优势，所开发项目未来将集中结算。中粮地产的项目集中于房价连续快速上涨的珠三角地域、成都和厦门市，控股股东中粮团体是国务院审定的16家以房地产为主业的央企，郑闵钢看好深圳市都会更新以及前海开发建设给该公司带来的生长时机。

　　第四类是央企参股民企，或者引入民企举行混改。最为典型的案例就是绿城与中交的互助。中交作为国企，通过连续收购民企绿城股权而举行扩张。与此同时，中交系的房地工业务势必面临新的同业竞争格式，因此其内部架构梳理也需要一准时间。中交团体相关人士对21世纪经济报道记者透露，现在中交对绿城的整合正在循序渐进。

　　混改乐成案例已有绿地在前，华侨城今年3月推出的80亿定增企图引入宝能系作为战略互助同伴，正是央企引入民企举行混改的又一案例。

　　隐性风险成最大阻力?
　　事实上，解决同业竞争问题是央企重组的一个起点。在规模化时代已经一去不复返的市场配景下，通过重组可以制止资源的闲置和重叠，制止央企内部由于同业竞争带来的运营风险。

　　上海易居房地产研究院智库中央研究总监严跃进指出，央企革新的阻力在于三方面：第一，央企的组织架构相对重大和繁杂，若要革新，就要理顺背后的股权关系。但这个历程实在很需要精神，否则各部门的“官本位”头脑会很重。第二，部门央企革新涉及多个工业，好比许多央企在已往地产投资热的时间，结构了大量资金到地产板块。但现在部门央企有缩短的意图，那么既有项目的归属怎样确定，是需要财政和法务上准确盘算的。第三，央企革新历程中，怎样实现模块化生长，防止内部营业重叠，而在后续怎样梳理条线，也需要一定的精神，但现在看来此类压力照旧比力大的。

　　可以一定的是，若是央企地产公司的重组加速开放，这不仅仅是国资企业向多元化混淆所有制企业转变，或许也为当前国企“退房产化”追求了一种出路。同策咨询总监张雄伟指出，未来一段时期内，一些实力较强的企业，尤其是央企地产企业有可能会使用地产重组加速开放的时机，接盘其他国企“退房”的资产。

　　亿翰智库研究总监张化东指出，重组历程中央企的落伍产能怎么处置惩罚，将影响重组进度与偏向，例如宝钢团体有许多存量房资产，需要一准时间消化。上述业内人士所谈及的隐性风险，就存在于这些待盘活资产中。

　　去年11月，上海宝钢团体通过上海团结产权生意业务所挂牌转让上海宝钢长宁置业有限公司100%股权，挂牌价钱27.46亿元。同年12月初，融侨团体以挂牌价竞得该公司100%股权，上海宝钢长宁置业的实质资产即是上海新华路街道71街坊8/3丘地块。不外，该地块需三年后才气交付。

　　长宁置业建立于2013年10月29日，注册资源15.8亿元，划分由宝钢团体持股65%、上海十钢有限公司持股35%。停止2013年底净亏损9.19万元，2014年前三季度亏损584.31万元。

　　正由于宝钢团体要转让的资产交地时间过长、土地证不明晰，吓退了不少买家。凭据相关约定，长宁规土局在2017年9月30日前将该地块交付给长宁置业。思量到租户清退事情需要时间，交地时间由《土地使用权出让条约》约定的“2017年9月30日之前”调整到“2017年12月31日”。而停止评估基准日，上海宝钢长宁尚未取得上述地块的土地使用权。

[报道来自：工商代办代理]    

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