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房地产开发企业如何进行成本核算显得尤为重要
(友情提醒:选择会计服务,一定要认准有实力、信誉好的企业!)以下正文 -> 房地产投资项目具有资金投入年夜,建立周期长,本钱核算环节多,投资风险初等特性。这就更需求一丝不苟,躲避风险,力图以起码的本钱消耗获得最年夜的经济好处。房地产开拓企业的本钱核算任务是一项繁杂的管帐核算任务,这是由房地产项手段特征所决议的。进步开拓项手段本钱核算质量,是房地产开拓企业确当务之急。若何停止本钱核算显得尤其主要。 1、房地产开拓本钱的构成 房地产开拓本钱是指房地产企业为开拓必定数目的商品房所收入的局部用度。就其用处来讲,年夜致可分为三局部: 1.地盘、土建及装备用度。这是房地产开拓本钱的主体形式,年夜致占总本钱的80%.此中最主要的是地盘用度。地盘用度次要包罗置换本钱、批租用度、动迁用度等。房产商在决议能否开拓一个项今朝,必需将估计的地盘用度经过地盘面积和容积率的换算,计较出将来所开拓的每平方米商品房所占的地盘本钱(俗称楼板价),以此来停止项手段可行性评价。 2.配套及其他免费收入。次要是指水、电、煤气、年夜市政和公建配套费,黉舍、病院、商铺等糊口效劳性设备也是不成短少的。其他免费收入中有些虽属于押金本质,如档案包管金、绿化包管金等,但难以局部发出。这类免费项目品种单一,规范纷歧,很多项目由垄断性企事业单元施行,随便性很强,规范遍及偏高。配套及其他免费项目是房地产开拓本钱中受外界要素影响最年夜的一块用度收入,普通占项目总投资的10%~15%. 3.治理用度和筹资本钱。房地产开拓与其他行业比拟,有建立周期长、投资数额年夜、投资风险初等特性,因而,年夜少数开拓企业必需经过存款来处理资金需求,如许就发生数额较年夜的本钱收入。若何把这局部用度核算好,对准确计较开拓本钱将起到十分主要的感化。 2、增强房地产开拓企业的本钱核算战略 1.增强房地产企业本钱核算的规章轨制建立和组织落实。 房地产开拓企业不只要恪守国度的相关律例和轨制,还该当分离企业的实践状况、行业特性,树立和健全企业的规章轨制,增强和完美衡宇本钱核算的规章和轨制建立,使本钱核算任务有法可依、有章可循,从而包管本钱管帐材料的实在、牢靠,推进企业本钱核算程度和管帐消息质量的进步。同时,房地产开拓企业该当思索本身范围巨细和开拓项手段范围特性等要素,在包管本钱管帐任务质量的条件下,公道地设置管帐机构,装备需要的本钱核算人员。每房地产项目应由专人卖力本钱核算任务,年夜型项目应建立本钱任务组特地卖力本钱猜测、本钱决议计划、本钱方案、本钱核算、本钱掌握、本钱报表体例和剖析等次要任务,使本钱核算和治理无机地分离起来,构成算为管用、算管分离的无效机制。本钱任务组的任务体例也应依据项目详细实践,肯定辨别采取集合和非集合任务体例。 2.肯定本钱核算工具。 关于建立一个古代的多功用小区,其本钱核算工具就显得繁杂。这就需求本钱核算人员深化实践,研讨剖析整体项手段特性、治理请求、经济用处、规范、建立托付期和预决算的主体分项肯定。本钱核算工具的设置必需保持“便于核算,利于治理”的准绳。普通来讲,房地产开拓企业在肯定本钱核算工具时,应分离开拓工程的地址、用处、构造、装修、层高、施工步队等要素,辨别做以下处置:普通的开拓项目,应以每自力体例的设想概(预)算或每自力的施工图预算所列的单项开拓工程作为一个本钱核算工具;统一开拓地址、构造类型相反的集体开拓项目,假如开完工工夫附近,又由统一施工步队施工,能够兼并为一个本钱核算工具;对一般范围较年夜、工期较长的开拓项目,能够分离经济义务制的需求,按开拓项手段必定区域或部位区分本钱核算工具。比方,年夜型项目起首要分批分期,在分批开拓的商品房中再按经济用处和建立规范恰当分类,对区内公共修建配套设备中属于停业性公建立施,应单设本钱工具核算,如许就会构成多个本钱核算工具。 3.建立公道的本钱核算项目。 准确区分本钱项目,如:地盘征用及拆迁弥补费、后期工程费、根底设备费、修建装置工程费、公共配套设备费和开拓直接费等。能够客不雅地反应产物的本钱构造,便于剖析、研讨下降本钱的道路。按现行房地产开拓企业管帐轨制规则:开拓本钱属一级科目,在该科面前目今企业应依据本人的运营特性和治理需求,肯定本钱项目,停止明细核算。本钱项目不宜开列太多,关于产生次数较少的本钱用度,特地是单笔产生的用度,应尽可能兼并;对金额较年夜并连续产生的用度应独自建立科目核算。土建用度如属于条约发包的,还该当按条约停止明细核算,以便随时理解任务量进度和付款状况,为工程的完工决算供给材料。 4.精确的停止本钱的归集、分派与转结。 关于繁多的房地产项目因为本钱工具复杂,归集本钱用度就简单很多,经过分派直接计入本钱工具的形式就绝对较少。但是一项年夜型分析性小区开拓就显得非常繁杂,本钱核算工具比拟细化,良多本钱用度不成能间接归集到各个本钱核算工具,就需求采取必定办法和顺序停止分派,再直接地归集到各个本钱核算工具。间接归集的本钱用度次要是修建装置工程用度,其他本钱用度则需求定期停止分派,而关于直接分派的用度需求在平常归集时按各自本钱项手段详目辨别归集核算,然后按各个本钱工具和对应本钱项目停止分派。例如:年夜型分析性房地产项手段本钱核算工具间接归集项手段修建装置工程用度;地盘征用及拆迁弥补费平常产生的本钱用度可不按本钱工具间接分派,而在此本钱明细科目平分详目归集,每个月末按各本钱工具的实践占空中积计较比例分摊当期所产生的用度,在分派时无需按详目分摊,若本钱治理需求能够再按详目构造复原。后期工程费、根底设备费、公共配套设备费和开拓直接用度中的现场治理性用度则按各本钱工具的修建面积计较比例分摊。当月产生的各项本钱用度,其归集和分派顺序同地盘征用及拆迁弥补用度。关于本钱收入则按各本钱工具归集的上月末本钱实践产生额计较比例分摊;关于预支金钱中若属于预决算范畴的按条约支付的金钱,应间接进入本钱项目归集,并实时获得发票;关于工程决算后欠付的金钱应按规范预提,包罗对付未付的商品房维修基金等。 5.注重项目完工本钱结转核算。 已完地盘开拓项目应依据其用处,采取分歧的办法停止本钱结转。比方:(1)为出售或有偿让渡而开拓的商品性建立园地。开拓完成后,应将其实践本钱转入“开拓产物——地盘”账户。(2)开拓完成后间接用于本企业商品房等建立的建立园地。应于开拓完成投入运用时,将其实践本钱结转计入相关的衡宇开拓本钱中。(3)房地产开拓项目完工验收获得托付运用答应证后三个月内,该当获得颠末审价后的工程决算书,如许本钱核算人员便可依照各本钱核算工具所归集的用度查对各项条约和工程决算书肯定的价款支付状况,按权责产生制请求计提响应的本钱用度,从而结转竣工实践总本钱,并计较各自力核算工具的单元本钱停止竣工开拓产物的明细核算。若属于出租运营的项目,则转入出租开拓产物的明细核算。商品房的预售营业在前,完工托付在后,工程决算若不实时完成,本钱核算则不成能实在和实时,进而影响企业盈利程度的准确性。商品房出售本钱核算应按配比准绳,以各个自力出售单位(自力核算工具)停止明细核算,以每平方米修建面积本钱为出售本钱转账根据结转出售本钱。 [报道来自:工商代办代理] |
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