房企契税风险防控十三个要点及注意事项

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1、拆迁弥补费能否并入成交价钱交纳契税

房开企业支付拆迁弥补的方式包罗货泉资金、什物、有形资产和其他经济好处。根据财税〔2004〕134号文件规则，房开企业受让国有地盘运用权所支付的拆迁弥补费不论是何种方式均应并入成交价钱计征契税。

拆迁弥补费契税处置需求留意以下成绩：

（一）以非货泉资金的方式支付的拆迁弥补费应并入成交价钱征税，如拆迁还房收入。

（二）拆迁弥补费的金额应准确确认。以货泉资金支付的拆迁弥补费以实践支付金额确认。以非货泉资金方式支付拆迁弥补费的，相干条约和谈商定的金额公道的，按其商定的金额确认。相干条约和谈没有商定金额或商定的金额分明偏低且无合理来由的，对房开企业以该宗地盘上开拓的开拓产物外的什物、有形资产等支付拆迁弥补费的，由税务机关参照该什物、有形资产等的公道价值审定其金额；对房开企业以该宗地盘上开拓的开拓产物支付拆迁弥补费的，由税务机关参照该开拓产物的实践制作本钱审定其金额。

（三）国有地盘运用证操持终了后产生的拆迁弥补费也应申报交纳契税。

2、市政建立配套费能否并入成交价钱交纳契税

今朝房地产开拓营业中，市政建立配套费一般有两种支付体例。一种是房开企业依照当局肯定的市政建立配套费征收规范，以货泉资金的方式交纳。另外一种是房开企业依照与当局签署的《国有地盘运用权出让条约》商定，间接出资建立市政配套设备。

根据财税〔2004〕134号文件规则，房开企业受让国有地盘契税计税价钱为其获得该地盘运用权而支付的局部经济好处，包罗其为获得地盘运用权而交纳的市政建立配套费和产生的建立市政配套设备收入。

市政建立配套费契税处置需求留意以下成绩：

（一）间接出资建立市政配套设备的收入一般在操持了国有地盘运用权证以后、房开项目开拓进程中产生。房开企业应在该项收入实践产生后向税务机关申报交纳契税。

（二）房开企业间接出资建立市政配套设备的，应以其实践产生的市政配套设备建立收入作为契税计税根据。

3、地盘后期开拓本钱能否从契税成交价钱中扣除

房开企业经过“招、拍、挂”获得的国有地盘，一般曾经停止过一级开拓，即已由生地变成熟地（已完成三通一平、五通一平、七通一对等后期开拓的地盘）。地盘出让价款中一般包括后期开拓本钱。根据国税函〔2009〕603号文件规则，对经过“招、拍、挂”顺序接受国有地盘运用权的，应依照地盘成交总价款计征契税，此中的地盘后期开拓本钱不得扣除。

4、让渡划拔的地盘补交的地盘出让金能否交纳契税

房开企业将原划拔获得的国有地盘运用权再让渡的，需补交地盘出让金或地盘收益。根据财税〔2000〕14号文件规则，以划拨体例获得的国有地盘运用权，经同意再让渡，需由获得划拨地盘运用权者补缴地盘出让用度或地盘收益，并交纳契税。

需求留意的是，房开企业将原划拔获得的国有地盘运用权再让渡的，应交纳契税，该项国有地盘运用权的接受者也应按规则交纳契税。

5、未建成房地产让渡能否交纳契税

房开企业能够因各类缘由让渡未建成房地产。根据财税〔2007〕162号文件规则，地盘运用者将地盘运用权及所附修建物、修建物等(包罗在建的衡宇、其他修建物、修建物和其他附着物)让渡给别人的，应依照让渡的总价款计征契税。

6、代建保证性住房所接受的地盘能否交纳契税

根据财税〔2012〕82号文件规则，房开企业接受地盘运用权用于房地产开拓，并在该地盘上代当局建立保证性住房的，契税计税价钱为获得局部地盘运用权的成交价钱。即房开企业受让代建保证性住房用地也应交纳契税。

7、改动国有地盘本质契税处置能否准确

房地产开拓进程中，房开企业受让国有地盘运用权后，因开拓的需求变卦国有地盘用处的，比方由工业用地变卦为贸易用地、由贸易用地变卦为寓居用地等，需变卦《国有地盘运用权出让条约》或从头签署出让条约，并补交地盘收益金及相干规费。根据国税函〔2008〕662号文件规则，对征税人因改动地盘用处而签署地盘运用权出让条约变卦和谈或许从头签署地盘运用权出让条约的，应征收契税。计税根据为因改动地盘用处应补缴的地盘收益金及应补缴当局的其他用度。

8、零地价出让国有地盘运用权能否交纳契税

根据国税函〔2005〕436号文件规则，对接受国有地盘运用权所应支付的地盘出让金，要计征契税。不得因减免地盘出让金，而减免契税。

需求留意的是，局部省分关于房开企业享用减免的市政建立配套费的契税征收对比减免地盘出让金施行。即关于房开企业接受国有地盘运用权所应支付的市政建立配套费要计征契税，不因减免市政配套设备费而减免契税。

9、协作建宅券税的处置能否准确

协作建房是指一方出地，一方出资金，单独建房，建成后按商定的体例分派衡宇。协作建房触及到房地产权属转移的是出中央，本质上是出中央以让渡局部地盘运用权换取了局部自建的住房。单方分派自建住房环节不触及房地产权属转移。

财税〔2000〕14号文件规则，甲单元具有地盘，乙单元供给资金，共建住房。乙单元取得了甲单元的局部地盘运用权，属于地盘运用权权属转移，依据《欧洛克群众共和国契税暂行条例》的规则，对乙单元应征收契税，其计税根据为乙单元获得地盘运用权的成交价钱。上述甲乙单元合建并各自分得的衡宇，不产生权属转移，不征收契税。

10、出卖衡宇运用权契税处置能否准确

国税函〔1999〕465号文件规则，衡宇运用权与衡宇一切权是两种分歧本质的权属。依据现行契税律例的规则，衡宇运用权的转移行动不属于契税征收范畴，不该征收契税。

11、回迁安设房制作收入契税处置能否准确

回迁安设房制作收入指房开企业受让地盘运用权时，按《国有地盘运用权出让条约》商定在受让的地盘以外配套建筑衡宇，建成后无偿让渡给回迁安设户，或由当局按商定的价钱回购，其产生的建立收入。

上述回迁安设房制作收入属于房开企业为接受国有地盘运用权所支付的经济好处，根据财税〔2004〕134号、国税函〔2009〕603号文件规则，应征收契税。

12、融资性售后回租房地产契税的处置能否准确

融资性售后回租营业是指承租方以融资为手段将资产出卖给经同意从事融资租赁营业的企业（以下简称金融租赁公司）后，又将该项资产从金融租赁公司租回的行动。融资性售后回租营业中，承租方出卖房地产给金融租赁公司时需将房地产过户到金融租赁公司名下。

根据财税〔2004〕82号文件规则，对金融租赁公司展开售后回租营业，接受承租人衡宇、地盘权属的，照章纳税。对售后回租条约期满，承租人回购原衡宇、地盘权属的，免征契税。即融资性售后回租营业中，房开企业将房地产出卖给金融租赁公司时，金融租赁公司应交纳契税；房开企业回购前述房地产的，免征契税。

十3、房停业务契税申报交纳工夫肯定能否准确

（一）普通景象契税申报交纳工夫确实定

与房停业务中触及的停业税等税种申报期和交纳期分歧的规则分歧，契税的申报工夫和交纳工夫分歧。《契税暂行条例》第九条规则：征税人该当自征税权利产生之日起10日内，向地盘、衡宇地点地的契税征收机关操持征税申报，并在契税征收机关审定的刻日内交纳税款。

局部省分一致规则了契税的交纳刻日，如《四川省中央税务局关于契税征税刻日成绩的批复》（川地税函〔2004〕208号）规则，四川省交纳契税的刻日一致规则为：自征税权利产生之日（即为征税人签署地盘、衡宇权属转移条约确当天，或征税人获得其他具有地盘、衡宇权属转移条约本质凭证确当天）起到操持地盘、衡宇权属注销手续之前。

（二）特别景象契税申报工夫确实定

地盘、衡宇权属证操持以后房开企业产生的以下收入也应申报交纳契税。

1.拆迁还房收入

2.市政配套设备建立收入

3.回迁房建立收入

4.未建成房地产让渡

5.划拨地盘让渡补交的地盘出让金

上述收入应在实践产生（或结算）之日起十日外向契税征收机关操持征税申报，并在契税征收机关审定的刻日内交纳税款。分离现行中央各税申报治理的实践状况，实务中也可参照停业税申报交纳刻日，在上述收入实践产生（或结算）之日的次月十五日前向主管税务机关申报交纳该项契税。

[报道来自：工商代办代理]    

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