某置业公司销售和成本费用利润率偏低案例

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　　基本状况

　　山东省淄博市某置业无限公司建立于2005年9月，注册资金1000万元，运营范畴是从事房地产开拓、出售、出租及修建物的改建、扩建、装修。

　　2010年7月，淄博市高新区国税局评价人员查询数据分析剖析应用平台，发觉该公司2009年所得税方面具有两个目标异常：出售(停业)成本率偏低预警，本钱用度成本率偏低预警。因而，评价人员将该公司肯定为重点评价工具。

　　信息收集

　　自停业至今，该公司只要一个开拓项目，该项目2006年完工建立，名为淄博某花圃。停止2010年6月，累计入库企业所得税236万元。2010年完成停业支出2298万元，6月财政报表“存货”余额2254万元，“预收账款”余额3161万元。

　　评价人员到该项目售楼处获得企业楼盘出售状况。据介绍，该楼盘总投资19000万元，共有4座高层，总面积6.8万平方米，2008年4月建成。如今局部800多套商品房基本卖完，还剩下十几套商住房和约100个公开车位。全部楼盘曾经托付运用，如今处于清盘阶段。

　　案头剖析

　　根据以上数据信息，评价人员进行分析剖析测算，并发觉以下两个主要疑点：

　　1.使用征税评价“藏匿计税支出模板”中的“主停业务税金及附加计较检验法”推算，2009年停业支出为7174万元，企业多申报1814万元。这个巨大的差额引起了评价人员的高度注重，依照常理，企业普通不会多申报，由于这意味着要多缴税，那么差额是如何构成的?只要一种合了解释，那就是这局部差额极可能是之前年度没有实时申报的。上溯到2008年，推算2008年停业支出为5491万元，企业少申报753万元。

　　2.调阅汇缴演讲时，有一条信息引起了评价人员的留意：“该公司停业本钱不按实践列支，可能具有依照支出数暂估结转问题”。为此，评价人员对企业支出本钱进行了测算，发觉不同年度的支出本钱比例完全一致，都为84%，本钱结转分明具有设置一定比例虚伪结转的问题。

　　举证约谈

　　针对上述疑点，评价人员向企业收回《征税评价约谈告诉书》。

　　1.针对支出与测算不符疑点，企业注释，财政人员是依照配比原则确认支出的，详细做法是取很多少工程发票就列支多少开拓本钱，然后响应结转多少出售支出。而施工方未操持工程决算，没法结转本钱确认停业支出，因而呈现申报支出不符状况。

　　2.针对本钱按比例暂估疑点，企业注释，施工方不依照工程进度开具发票，乃至有的施工方未定算不开拓票，招致该公司没法精确列支开拓本钱，因而只能估量一个本钱成本率，暂估结转本钱。

　　评价人员以为企业的注释完善足够的压服力，核算方面也具有分明的违背税律例定行动。依据《房地产开拓运营营业企业所得税处置方法》(国税发[2009]31号)的相干规则，开拓产物已开端投入运用的应视同曾经竣工。评价人员以为，该楼盘曾经托付运用就该当完工结算。

　　经过谐和财务局取得契税信息以下：停止2010年6月，曾经操持契税注销证的商品房面积64609平方米，计税总金额为19305万元。经过谐和房管局取得该项目存案信息以下：该项目修建面积69269平方米，完工日期2006年6月，估计完工日期2008年6月，如今处于已完工未决算形态。

　　停止2010年6月，该公司累计申报停业支出16024万元，而契税信息显现计税总额为19305万元，即企业应申报的停业支出为19305万元。企业少申报3281万元，再次印证了不计少计支出的疑点。评价人员以为有需要进行第二次约谈，此次约谈的工具是企业法定代表人和财政卖力人。

　　评价人员应用契税信息等无力数据耐烦地进行征税教导，终究该公司法定代表人承认竣工现实，并暗示服从税律例定矫正账务处置。同时按请求仔细自查，自查后果以下：

　　1.“预收账款”余额3161万元局部结转，不再作为预售支出，转为停业支出。

　　2.局部购房包管金记入“其他对付款”未结转支出，应调增停业支出120万元。

　　3.已售出未结转本钱的衡宇调增停业本钱1200万元，“存货”余额响应调减1200万元。

　　算计调增停业支出3281万元，停业支出累计数变成19305万元，与契税计税总额一致。至此，支出不符疑点基本消除。可是本钱结转依照84%比例的疑点依然没有消除，因而评价人员以为有需要深化企业实地核对。

　　实地核对

　　评价人员颠末实地检验和查阅账簿确认，居委会建立基金235万元、工程用水泥16.7万元为收条，不得扣除;合法道路取得的一般发票列明木料218万元，不得列支;自用办公房110万元不得列支，转“流动资产”。该楼盘总开拓本钱15398万元，该项目总可售面积69269平方米，单位开拓本钱为2222.96元/平方米。已操持契税证面积为64609.24平方米，主停业务本钱为14362万元。

　　停止2010年6月，实践出售支出19305万元，运营本钱14362万元，加减其他相干支出及用度，扣除已纳所得税，应补缴企业所得税2076286.34万元。

　　评价处置

　　依据《房地产开拓运营营业企业所得税处置方法》的相干规则，该公司应补缴企业所得税2076286.34万元。同时，依据税收征管法的相干规则，从滞征税款之日起，按日加收万分之五的滞纳金。

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[报道来自：工商代办代理]    

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